行业追踪（2024.9.22-2024.9.28）

政策博弈“短逻辑”兑现，，看好行情持续性

继我们在9 月23 日报告《高频销售边际走弱，，，，政策优化预期提升》指出“一线城市限制性政策宽松、
、、存量房贷、、、、收储金融支持等政策或均有调整空间”，，
，在上周内看到上述方向均有进一步政策表态/明确文件落地
，，
，，既说明当前环境下“稳需求”迫切
，，
，，也反映中央“促进房地产市场止跌回稳”决心坚定。。。

我们认为
，，
，1）政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续，，，，短期政策主要发力点或继续围绕：①一线城市限购宽松；②收储市场化激励机制落地；③税费优化等方面展开；具备相关区域优势的房企及超跌标的，
，，，短期估值弹性空间有望打开。。。2）中长期维度看
，，“止跌企稳”表述后，，我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通；困境反转及白马股标的在资金偏好下，
，
，，具备进一步估值中枢的抬升空间。。

一线限购政策有哪些潜在调整空间
？？？

继9 月26 日政治局会议提及“要回应群众关切，，，，调整住房限购政策”后，，，9 月27 日广州市南沙区宣布“区内购买商品住房不再审核购房资格”，
，新一轮高能级限购宽松打开
。。

从当前限购政策严格程度看，，广州最松、、、深圳次之
、、北上最严，，，我们认为调控力度及优先级或同样遵循此顺序
，，，同时我们看好相关城市政策调整后基本面的受益空间
。。从宽松方向看
，
，
，我们认为，，
，，广深地区不排除“仅保留个别核心区限购、、、
、外地人群社保年限要求取消
、、、限购区限购套数优化”等优化可能，
，北上不排除“限购范围缩圈、、、、外地社保年限要求降低、、限购区限购套数宽松、、大面积段限购宽松、、特定人群要求继续宽松等”优化可能。
。。。

一线限购若宽松，，，，看好哪些公司？？
？？

我们梳理了2023 年1 月-2024 年9 月（截至9 月26 日）百强房企于一线城市销售及拿地表现：具体来看，，，上市房企中，，，1）一线销售额规模靠前的包括
：保利发展、、、、中国海外发展、、、、招商蛇口、、、华润置地
、、
、、越秀地产
、、、万科企业、、
、、绿城中国等
；2）一线销售额占全国比重靠前的包括：陆家嘴、、、城投控股、、
、中华企业、、、北京城建、、、越秀地产等。。
。3）一线拿地额规模靠前的包括：中国海外发展、、
、、华润置地、
、、
、保利发展、、、、招商蛇口
、
、越秀地产等；4）一线拿地额占全国比重靠前的包括：中华企业、、
、城投控股、、北京城建
、、
、保利置业、
、越秀地产、、、、招商蛇口等。。我们认为，，，一线限购放松逻辑下优先关注资源储备优势的房企
。。。从规模看，
，全国性布局的国央企
、、、优质非国企在一线销售拿地规模优势明显；从一线占比看
，，，，区域型地方国企、
、龙头央企在一线销售及拿地占全国的比重更高，，潜在政策受益空间弹性大，，，优先关注
，，，越秀地产、、、城建发展、
、中国海外发展、、招商蛇口
、、保利发展、、华润置地、、、、万科A、、绿城中国等。。。。

9 月新房、、二手房同比增速回落

新房市场本周成交310 万平，，，月度同比-43.76%，，相较上月下降12.66pct；累计库存12048 万平，，，，一线、、二线、、三线及以下去化放缓
。
。。二手房市场本周成交173 万平，，
，月度同比-6.08%，
，，相较上月下降9.90pct。。。9 月16 日-9 月22 日，，土地市场成交建面1757万平
，，，，滚动12 周同比7.72%；成交总额286 亿元，，滚动12 周同比-24.72%；全国平均溢价率2.51%，
，滚动12 周同比+0.30pct。。

本周申万房地产指数+20.14%
，，，，较上周提升13.29pct，，，涨幅排名4/31，，，领先沪深300指数4.44pct。。。H 股方面，，，本周Wind 香港房地产指数+17.51%
，，，
，较上周提升10.87pct，，涨幅排序3/11
，
，领先恒生指数4.51pct；克而瑞内房股领先指数为33.74%，，，较上周提升25.69pct。。。

投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”
，
，，基本面拐点或将近，，
，，增量政策预期持续。。。交易端
，，市场“底部共识”增强，
，
，
，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，，，未来顺周期地产股弹性空间同样较大
。
。配置方向上，，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、、
、政策纾困、、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑
；④二手中介受益于存量交易景气度提升。。。其中，，，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、、、收储等政策的弹性空间或更大
。。
。
。标的方面
，，建议关注1）未出险优质非国央企：

龙湖集团、、、、金地集团、、
、、新城控股、、、、万科A、、绿城中国、
、滨江集团等。。2）地方国企：越秀地产、、城建发展、
、、建发国际集团等
。。
。
。3）龙头央企：中国海外发展、、、招商蛇口、、保利发展、
、
、华润置地等；4）优质物管：中海物业、、、保利物业、
、华润万象生活、、、、万物云、、、、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
。。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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转自天风证券股份有限公司 研究员
：王雯/鲍荣富

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