政策“松绑”空间越来越小

 

从2023年农历新年后，，，全国楼市回暖迹象明显。。。。

 

4月6日，
，
，，国家税务总局局长王军出席国新办发布会时介绍，，，一季度，，住房消费呈现回暖迹象，，，
，房地产业1～2月份销售收入由负转正，，，
，同比增长2.3%
，
，，较去年全年加快19.5个百分点;3月份增速进一步提升
，，，，同比增长17.9%。。。

 

但这背后是数个城市的政策“托举”。。。据中指研究院监测，，，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，，，，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，
，，
，各地政策多采用提高公积金贷款额度、、、、发放购房补贴的方式
，，，涉及优化限购政策、、、、降低首付比例、、
、优化预售资金监管等。。
。。

 

楼市回暖能否持续?未来又将朝着怎样的方向发展?目前看来，，都充满不确定性。。。

 

回暖背后

 

这轮楼市回暖最明显的地区
，，，，无疑是一线城市。。。

 

中指院披露的数据显示，，
，3月份一线城市强势复苏
，，，新房成交环比上涨73%，，，同比上涨83.9%。。。
。

 

二手房市场同样火热。。。据北京市住建委官网的数据显示，，2023年3月，，
，北京二手住宅网签22192套，，，环比、、、同比均有一定增幅
。。。

 

3月，
，，上海二手住宅成交23991套
，，环比增加24.43%，
，
，同比增加86.12%。
。这是近20个月以来成交的最高点。
。。。

 

贝壳研究院监测数据显示，，2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长，，已接近2021年一季度水平;房价扭转17个月连续下跌趋势转涨。。。

 

同样，，，部分新一线城市楼市回暖也非常明显。。。。

 

以杭州为例，，根据杭州贝壳研究院的数据
，
，，杭州市区(含富阳、、、临安)3月二手房成交量达到了10828套
，
，，，环比2月的7396套涨幅约46%，，同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。。

 

上一次杭州达到这一成交量，
，，还是2021年4月。。。即便去年5月二手房新政释放利好后，，，，次月的成交量也不过6732套。
。

 

而成都3月二手房备案成交量合计达28188套，，同比增长约103.41%，，，创下近7年来的月度新高。
。。
。

 

这波楼市“小阳春”背后，，
，，原因是什么?

 

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，，，这波“小阳春”，，有季节性因素，，，，每年春节后都有这样一个成交旺季。。。。“去年第四季度，，，
，疫情比较严重，，，导致很多需求被抑制，
，有一大部分需求被延后到今春释放。
。”他说。。。
。

 

北京链家研究院分析师冷会告诉中国新闻周刊，，，
，春节假期结束以来，，北京二手住房市场恢复态势明显，，，市场较快恢复的原因主要有两方面，，
，，一是前期积压需求的集中释放
，，，二是宏观层面的预期引导。。。。

 

此外，，不少城市二手房挂牌量也大幅度提升。
。

 

以广州为例，，2022年3月份，，，广州二手房挂牌量9.9万套，
，，2023年3月份攀至13.3万套
，，
，
，同比增长了34%。。。。

 

不少城市的情况类似
。。。。58安居客研究院统计显示，，，2023年3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%，
，，深圳涨幅达11.2%
，，，，南昌、、、、南宁
、、
、三亚、、长沙、、、海口等城市环比涨幅均在30%以上
。。。

 

数据往往具有一定滞后性。
。
。。“到3月末
，，，，随着前期积压需求的陆续释放，，
，市场成交节奏逐渐回归常态，，，近几周成交量明显不如2月份各周，，，但仍处于相对较高水平
。。”冷会说。。。。

 

中国新闻周刊从多位在北京的房产经纪人处了解到，，，大家普遍感受是，
，，，市场已不像一个月之前那么火热。。。有中介总结称，，
，
，“三月最后一周带看量
，，明显没有月初那么多。。”

 

根据杭州贝壳研究院监测
，，3月份二手房带看量持续小幅回落，
，相比年后周度最高点，，
，带看量下滑15%。
。

 

分化在加剧

 

虽然全国楼市在第一季度整体回暖，，
，住房消费同比增长17.9%，，但与交易火热的一二线城市相比
，，
，，不少三四线城市的市场仍相对低迷。。
。

 

2023年4月，，中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，，
，，百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后开始转涨
，，，，二手房则受挂牌量增加影响，，，价格波动调整。。。

 

报告显示，，，，2023年3月
，，全国100个城市新建住宅环比上涨0.02%，，，
，为2022年下半年以来月度环比首次转涨。
。百城二手住宅环比下跌0.05%，，
，跌幅较上月扩大0.04个百分点。。
。

 

甚至以“重仓”三四线城市闻名的开发商碧桂园，
，在2022年度业绩会上宣布，
，，，碧桂园原先的土储和产品偏重于三四线城市，，，，未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。
。。

 

除了城市之间分化，，，，城市内部板块之间的分化也十分明显，
，
，，以北京为例，，从去年末至今，，，，本轮楼市的回暖也存在分化。。

 

“在疫情防控优化调整的大背景下，，中心城区二手住房市场率先复苏，，春节后市场热度传导至外围区域，，，导致2月份外围城区成交占比明显提升。。”冷会分析
。。

 

在北京从事房产中介工作的王明磊对此深有感触
，，
，，他告诉中国新闻周刊，，，自从2023年楼市回暖之后其重点关注的板块
，，，
，西城的金融街、、月坛和德胜门一带，，量价齐升，，甚至有优质房源高价成交
。。

 

不少普通板块的二手房，，则远没有这样的行情。。

 

北京市民李丰有一套位于北京南三环与南四环之间的“老破小”住宅，
，，，户型优越，
，，紧邻地铁
，，，
，但有着近30年的房龄，，，
，他本想借着这波楼市“小阳春”出售
，
，但现实与预期相距甚远。
。他说，，“小区里
，，
，有二十多套挂牌房源，，从去年下半年到现在，，一套都没有卖掉，，，最近的‘小阳春’，，，，也鲜有看房者。。”

 

中介告诉他，，由于房龄和学区，
，除非大幅度降价，，，，不然房子没可能卖出去。
。。

 

而在新一线城市，
，这样的趋势也比较明显。。。。在楼市多年来不温不火、
、、、平稳发展的长沙，，
，优质房源近期备受追捧。。有房产经纪人称，，，，热门楼盘钰龙天下2023年再度火爆，
，，，新晋热盘阳光丽城，，，，2023年至今已经卖出几十套二手房
，，，，甚至超过去年一整年的成交套数。。

 

但上述房产经纪人也称
，，与此相对应的是，，望城区不少位置不佳的住宅，，则少有人问津，，甚至有业主降价20万依然无人问津。。。。

 

核心地段房源、
、、、优质学区房源受到青睐背后，，，，与市场主流人群息息相关
。。
。

 

李宇嘉分析，，，，实际上从疫情之后
，，房产销售一直就以改善需求为主，，，，特别在新房销售中占据主导
，，，主要因为改善型人群受疫情的影响比较小，，，其收入水平也相对较高。。。。而城市非核心区域或者说外围地区的房子，，一方面供应量较大，
，另外一方面受众以刚需为主，，所以目前看没有同步回暖
。。

 

“小阳春”会持续吗?

 

实际上，
，
，这波楼市“小阳春”
，，
，，与政策推动息息相关
。。。

 

据中指研究院监测，
，
，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，，，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。。不少城区取消了持续几年的限购政策。。。。

 

最近
，
，，从中央到地方，
，又出台了不少楼市新政。。。。

 

近日，
，，自然资源部和银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”
。
。。。

 

这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”
，，，大大减少了二手房买卖中的手续。
。

 

而不少城市，，，，对楼市的“松绑”力度，，，也进一步加大。。。。

 

比如4月4日
，，，，合肥出台了四条限购松绑政策，，，针对郊区工业区和旅游区的住房取消限购。
。。合肥的限购放松具有双重效应
，
，，
，既允许在此类郊区获得购房资格，，，，同时此类房产不计入家庭住房套数。。

 

但在李宇嘉看来，，虽然房价企稳回升了
，，但政策松绑空间也越来越小。。

 

他分析，，目前楼市依然具有一定潜力
，，，但潜力需求不等于现实需求，，这是当前制约楼市稳定最关键的因素
。
。
。

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