事件描述

2023 年2 月20 日晚，，，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，，，基金业协会随即发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》
，，，对具体备案要求做了细化。。

事件评论

“第三支箭”的推进落地，，投资范围扩容至存量商品住宅项目为******亮点。。去年11 月底证监会调整优化涉房企业五项股权融资措施（即“第三支箭”）就曾提及：“积极发挥私募股权投资基金作用
，
，，开展不动产私募投资基金试点，，，，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式”。。。。本次政策为“第三支箭”的后续推进与落地
，，，，在实操层面，，，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，，新设“不动产私募投资基金”类别，
，，并采取差异化的监管政策，
，
，，在促进不动产市场盘活存量的同时也严控风险。。。本次试点******的亮点在于不动产私募投资基金的投资范围，
，从之前的保障性住房
、、商业地产、
、、基础设施等领域扩大至存量商品住宅与市场化租赁住房；2017 年2 月《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号》曾暂停16 个热点城市普通住宅项目备案，，，
，此次试点相当于恢复房企住宅领域的私募基金渠道融资。
。此外，
，
，试点对推进防风险与保交楼等方面也有裨益，，，，但在市场化原则和收益率约束背景下，，，，投向或仍倾向具备变现和盈利能力的好项目。
。。。

项目/管理人/投资人等门槛有所提高，，，，但在投资股债比和扩募层面有所放松。
。。项目介入时点后移
，
，，投资存量商品住宅项目需要五证齐全
；管理人需专业且独立，，，在股权、、治理结构、、、
、管理经验
、、人员配置等方面提出较高要求，
，
，且明确主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方；投资人门槛较高，，
，投资者首轮实缴出资不低于1000 万，，，，且以机构投资者为主，，，，自然人投资者合计出资额不得超过基金实缴金额的20%，，，鼓励境外投资者以QFLP 方式参与投资；允许为被投企业提供借款或担保但存在限制条件，，
，，如存在自然人投资者的基金需持有被投企业75%以上股权，
，全部为机构投资者的基金，，也可以选择持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，，，可实现资产控制和隔离
；放宽股债比限制，，《指引》对基金向被投企业的股权出资金额有明确规定
，，，，如存在自然人投资者则不得低于对被投企业总出资金额的三分之一，，，，如全部为机构投资者则可由基金合同约定
，，，即股债比可达1:2 以上（之前要求私募基金向被投企业借款余额不得超过实缴金额的20%），，，，投资方式更为灵活的同时，，，也可强化产品的税收优势
；杠杆上限维持2X，，，不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%（之前规定资管类私募产品的总资产不得超过该产品净资产的200%）
；符合条件可扩募，，，，本次《指引》明确满足条件的基金可以扩募（之前私募股权投资基金和私募资产配置基金要求封闭运作，，，，可有条件追加投资）。。

引入增量资金，
，
，，盘活存量资产，，短期是纾困和规范，，长期是优质物业的再定价
。。。。不动产私募投资基金试点的推进，，一方面有助于引入增量资金盘活存量资产
，，尤其是放开存量住宅项目，
，对防风险和保交楼有一定积极意义，，，另一方面也为后续公募REITs 扩容储备项目和经验，，，是对优质存量物业的再定价，，长期利好拥有优质物业的综合型开发商。。。

风险提示

1、、、、不动产私募投资基金试点推进速度低于预期；2、、
、、短期仍面临其他融资渠道的替代和竞争。。
。。

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转自长江证券股份有限公司 研究员：刘义/袁佳楠

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