事件：中共中央、、、、国务院印发扩内需纲要，，积极发展服务消费，，提升社区服务质量12 月14 日
，，，，据新华社报道
，，中共中央
、、、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》
，，，，其中提到“积极发展服务消费。
。增加养老育幼服务消费。。。加快健全居家社区机构相协调
、、
、、医养康养相结合的养老服务体系
，，
，
，增加普惠托育供给，，，发展集中管理运营的社区托育服务”、、、“深化家政服务业提质扩容‘领跑者’行动。。
。。

提升家政服务和培训质量，
，，推动社会化职业技能等级认定，，
，加强家政从业人员职业风险保障。。推进家政进社区，
，，，构建24 小时全生活链服务体系”、、、
、“提高社区公共服务水平。
。构建公共服务、、、
、便民利民服务、、、、志愿互助服务相结合的社区服务体系，，增强社区服务功能，，，引导社会力量参与社区服务供给
，，，持续提升社区服务质量，，，，提高社区服务智能化水平。。支持家政
、
、
、、养老
、
、、托幼
、、、物业等业态融合创新”等内容。。。

点评：物业属于服务消费范畴
，，政策指引发展路径清晰，，，成长空间广阔1）物业属于服务消费范畴。。。
。我国第三产业迅速发展，，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，
，，物业贴近业主，
，天然具备服务场景，，
，，随着居民服务消费意识增强，，，，对美好社区生活的需求逐步释放，，，物业有望进一步挖掘社区服务消费大蓝海市场。。。

2）物业服务企业在社区增值业务方面持续发力，，，，业务模式多样。。物业企业提供多样化增值服务，
，包括家装美居、、、团餐
、、、家政上门、、、优选商品直购等，，，多数物业企业打造了成熟的商业模式和品牌，
，如碧桂园服务凤凰到家、、、智享楼下，，，
，新城悦服务“物业+团餐”
、
、新橙社，
，
，绿城服务绿城严选等。
。。。近年物业企业社区增值业务营收保持高速增长趋势，，，2021 年同比增长70.3%，，，
，营收占比由2018 年10.7%提升至2021 年15.3%。。。
。

3）本次扩内需纲要为行业社区增值业务发展提供清晰路径指引和有力支持。。。。我们在20221128 发布的报告《风险因子缓释，，，，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略》中明确提出行业三大增长驱动：1、、
、城镇化发展着力点由“量”向“质”转变
，，蕴藏养老
、、
、幼托、、
、社区服务、、、、城市服务等领域投资机会；2、、第三产业重要性、
、、、占比提升；3、、物管渗透率持续提升。。我们提出三大发展新路径：

养老、、、旧改、、科技。
。。
。通过海外对标，，我们认为“社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大”
，，同时我们判断“社区增值业务有望随居民消费复苏而反弹”，
，，，我们认为物业基本面稳健，，当前物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值。。。

投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，，，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，，，，各级政府政策支持力度较强。。投资建议三条主线：

1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、
、、
、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。。推荐碧桂园服务、、、、新城悦服务
，，，，建议关注金科服务、、、世茂服务、、
、、融创服务、、、建业新生活
。
。。

2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，，，，第三方在管面积占比超过80%，
，，已基本具备独立经营和扩张能力
，，，推荐绿城服务，，建议关注旭辉永升服务，，，雅生活服务；品牌力强，，，，第三方拓展竞争优势明显的公司，
，，，建议关注万物云。。
。

3）“稳健国企”
：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价
。。。。

推荐保利物业、、、中海物业，，，，建议关注华润万象生活、、、、招商积余、
、远洋服务、
、、
、金茂服务
、
、
、、越秀服务、、建发物业。。。。

风险分析：人工成本快速提升风险，，，第三方外拓竞争加剧风险，，
，增值服务拓展风险，，，关联方依赖风险，，，，外包业务质量风险。。

知前沿
，
，，问智研。
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转自光大证券股份有限公司 研究员：何缅南

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