本报告导读：

关于房地产需求端政策的着力点
，，临近市场一致预期的“大招”
，，即取消一线城市认房认贷，，在落地之前，，关注政策演进和密度。。

摘要：

需求端发力不 够是目前市场一致认为的楼市下行的根本原因，，
，而其中最核心的发力点就是一线城市认房认贷的取消，，当前住建部表态可以做优化。
。。目前市场的一致预期，，
，，仍然是认为总量需求仍在，，
，，但在楼市低迷阶段，，对需求的刺激不够，
，相对克制的政策制约了正常的需求释放，，能够改变这一态势的，
，，，来自于对一线城市的政策做改变
，
，，，而其中******的政策
，，，就是限购限贷和认房认贷的取消。。。近期
，，，住建部召开企业座谈会，，会上提到“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、、改善性住房换购税费减免、
、、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。。。也即，，目前房地产的政策，，，开始走向目前市场的一致预期
。。

我们认为目前市场的核心矛盾，，依然是房企的信用收缩和居民不加杠杆的约束
，，因此，，，，市场预期的“大招”效果指向性更多的在一线城市，，结果上来看属于结构性政策。。房企信用收缩仍然主导目前市场的下行，
，叠加城镇化提升速度较之前放缓。。从2022 年以来的销售和贷款之间的关系来看，，
，居民在使用杠杆方面保持克制
，，
，整体杠杆率水平呈现下行趋势。。。因此，，，通过认房认贷的取消，，也就是将二套房有条件作为首套房政策，，，，******的变化就是可以有更高的杠杆率（更低首付比例）和更低的利率，
，这对目前的非一线城市来说，，，，已经不构成约束
。。。因此，，政策指向性目前就是在一线城市，
，若能过向其他城市传导，，，则是在总量信用扩张周期
，，通过一线需求向二线溢出，，，，二线向三线溢出。。而目前仍处于总量收缩状态
，，，我们判断
，，，该政策从结果来看，，，应该是结构性政策
。。。。

市场预期已经开始转变
，，，，正在从“救与否”逐步转变为“楼市起与否”，，，，政策预期进入到深水区。。
。。在经历2022 年楼市下行之后，，，市场更多的是认为在房住不炒下的政策克制，，，
，楼市的好转只取决于政策工具箱，，因此，，，股票市场的波动基本都是跟政策预期。。
。当前，，市场预期开始转变，，
，，从“救与否”转变为救的政策落地，，，，开始进入到预期政策的密集兑现期。。。

在验证行业改善之前，，密切关注政策密度，，，一线城市政策松动之前，
，都是政策蜜月期，，，政策密度决定板块表现的高度
。。。楼市切实改善的结果验证，，
，，会逐步临近
，，，但这需要先打出政策底牌，，因此，
，在一线城市切实出台具体政策之前，，，，政策密度将决定板块高度，，，目前已经是蜜月期
。。。。阶段性的关注一线城市本土企业
，，，，受益首开股份、
、京投发展等，，，，龙头如保利发展等依然是中期配置******，，，全年继续推荐园区公司
，，，，中新集团、、、招商蛇口等。。。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，，，，市场需求加速下行。。

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转自国泰君安证券股份有限公司 研究员：谢皓宇/白淑媛/郝亚雯

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