政策“松绑”空间越来越小

 

从2023年农历新年后，，，全国楼市回暖迹象明显
。。

 

4月6日，，国家税务总局局长王军出席国新办发布会时介绍
，，一季度，，，，住房消费呈现回暖迹象，，
，房地产业1～2月份销售收入由负转正，，同比增长2.3%，，较去年全年加快19.5个百分点;3月份增速进一步提升，，，同比增长17.9%。。。

 

但这背后是数个城市的政策“托举”。。。据中指研究院监测
，，，，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，
，，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，
，，
，各地政策多采用提高公积金贷款额度
、、
、、发放购房补贴的方式，，，涉及优化限购政策
、、降低首付比例、
、、
、优化预售资金监管等。
。

 

楼市回暖能否持续?未来又将朝着怎样的方向发展?目前看来，，
，
，都充满不确定性。。。。

 

回暖背后

 

这轮楼市回暖最明显的地区，，无疑是一线城市
。。

 

中指院披露的数据显示，，，3月份一线城市强势复苏，，新房成交环比上涨73%，，，同比上涨83.9%。
。。

 

二手房市场同样火热。。。
。据北京市住建委官网的数据显示
，，
，2023年3月，
，，，北京二手住宅网签22192套，
，环比、、、、同比均有一定增幅。。。。

 

3月，，上海二手住宅成交23991套
，，，，环比增加24.43%，
，，同比增加86.12%。
。
。。这是近20个月以来成交的最高点
。。

 

贝壳研究院监测数据显示，，，，2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长
，，已接近2021年一季度水平;房价扭转17个月连续下跌趋势转涨。。。

 

同样，，部分新一线城市楼市回暖也非常明显
。。

 

以杭州为例，，，
，根据杭州贝壳研究院的数据，，杭州市区(含富阳
、、、
、临安)3月二手房成交量达到了10828套，，，环比2月的7396套涨幅约46%，，同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。。。

 

上一次杭州达到这一成交量，，，，还是2021年4月
。
。即便去年5月二手房新政释放利好后，，次月的成交量也不过6732套。。

 

而成都3月二手房备案成交量合计达28188套，，同比增长约103.41%，，，，创下近7年来的月度新高。。。

 

这波楼市“小阳春”背后，，，原因是什么?

 

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，，这波“小阳春”，，有季节性因素
，，，，每年春节后都有这样一个成交旺季。。。。“去年第四季度，，，疫情比较严重，
，，导致很多需求被抑制，，，
，有一大部分需求被延后到今春释放。。。”他说。。。

 

北京链家研究院分析师冷会告诉中国新闻周刊，，，春节假期结束以来，，，北京二手住房市场恢复态势明显，，
，市场较快恢复的原因主要有两方面，
，一是前期积压需求的集中释放
，
，，二是宏观层面的预期引导。。。。

 

此外，，，不少城市二手房挂牌量也大幅度提升
。。
。
。

 

以广州为例
，，，，2022年3月份，
，
，广州二手房挂牌量9.9万套，，，2023年3月份攀至13.3万套，，，同比增长了34%
。。。
。

 

不少城市的情况类似。。58安居客研究院统计显示，，，2023年3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%，，，
，深圳涨幅达11.2%
，，南昌、
、、南宁、、、
、三亚
、
、
、、长沙、、海口等城市环比涨幅均在30%以上
。。

 

数据往往具有一定滞后性。
。“到3月末，，随着前期积压需求的陆续释放
，
，市场成交节奏逐渐回归常态，
，近几周成交量明显不如2月份各周
，
，
，但仍处于相对较高水平。。。”冷会说。
。

 

中国新闻周刊从多位在北京的房产经纪人处了解到，，大家普遍感受是，，，，市场已不像一个月之前那么火热。。。有中介总结称，，，“三月最后一周带看量，，，明显没有月初那么多。。。”

 

根据杭州贝壳研究院监测，，，，3月份二手房带看量持续小幅回落，，相比年后周度最高点，，
，，带看量下滑15%。。。
。

 

分化在加剧

 

虽然全国楼市在第一季度整体回暖，，住房消费同比增长17.9%，，
，但与交易火热的一二线城市相比，，不少三四线城市的市场仍相对低迷
。。。。

 

2023年4月，，中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，，，百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后开始转涨，
，二手房则受挂牌量增加影响，
，，，价格波动调整。。。

 

报告显示，，，，2023年3月，，
，，全国100个城市新建住宅环比上涨0.02%，，，为2022年下半年以来月度环比首次转涨。。
。。百城二手住宅环比下跌0.05%，，，，跌幅较上月扩大0.04个百分点。。。。

 

甚至以“重仓”三四线城市闻名的开发商碧桂园
，，，，在2022年度业绩会上宣布
，，碧桂园原先的土储和产品偏重于三四线城市，，未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。
。
。

 

除了城市之间分化，，，城市内部板块之间的分化也十分明显，
，以北京为例
，
，，从去年末至今，，，本轮楼市的回暖也存在分化。。。

 

“在疫情防控优化调整的大背景下，，，
，中心城区二手住房市场率先复苏，
，
，，春节后市场热度传导至外围区域，，导致2月份外围城区成交占比明显提升。
。。。”冷会分析。
。

 

在北京从事房产中介工作的王明磊对此深有感触，，，
，他告诉中国新闻周刊，，，自从2023年楼市回暖之后其重点关注的板块
，，，西城的金融街、、月坛和德胜门一带，，，
，量价齐升
，，甚至有优质房源高价成交。。

 

不少普通板块的二手房，，则远没有这样的行情。。。

 

北京市民李丰有一套位于北京南三环与南四环之间的“老破小”住宅，，户型优越
，
，，，紧邻地铁，，但有着近30年的房龄，，
，，他本想借着这波楼市“小阳春”出售，，，但现实与预期相距甚远。
。。。他说，，，，“小区里，，有二十多套挂牌房源，，，从去年下半年到现在，，，
，一套都没有卖掉，，，最近的‘小阳春’，
，，
，也鲜有看房者。
。。”

 

中介告诉他，
，，由于房龄和学区，，，除非大幅度降价，，不然房子没可能卖出去。
。

 

而在新一线城市，，这样的趋势也比较明显。。在楼市多年来不温不火、、平稳发展的长沙
，，优质房源近期备受追捧。
。。有房产经纪人称，，，，热门楼盘钰龙天下2023年再度火爆，，
，，新晋热盘阳光丽城
，
，，
，2023年至今已经卖出几十套二手房，
，甚至超过去年一整年的成交套数
。。。

 

但上述房产经纪人也称，，与此相对应的是，，
，望城区不少位置不佳的住宅，，，
，则少有人问津，
，，甚至有业主降价20万依然无人问津。。。

 

核心地段房源、
、、优质学区房源受到青睐背后，，，与市场主流人群息息相关。。

 

李宇嘉分析，，，，实际上从疫情之后，，，房产销售一直就以改善需求为主
，，特别在新房销售中占据主导
，
，主要因为改善型人群受疫情的影响比较小，，其收入水平也相对较高
。。
。。而城市非核心区域或者说外围地区的房子
，
，，一方面供应量较大
，，，，另外一方面受众以刚需为主
，
，
，所以目前看没有同步回暖。。

 

“小阳春”会持续吗?

 

实际上，
，，这波楼市“小阳春”
，
，
，与政策推动息息相关
。
。

 

据中指研究院监测，，，，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，，，
，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。。。不少城区取消了持续几年的限购政策
。。。。

 

最近，，从中央到地方，
，又出台了不少楼市新政
。。。

 

近日，，自然资源部和银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》
，，，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”。。

 

这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”，，大大减少了二手房买卖中的手续。。。。

 

而不少城市，，，，对楼市的“松绑”力度，，
，，也进一步加大。。

 

比如4月4日
，，，合肥出台了四条限购松绑政策，，
，针对郊区工业区和旅游区的住房取消限购。。
。合肥的限购放松具有双重效应，，，既允许在此类郊区获得购房资格
，，，，同时此类房产不计入家庭住房套数
。。
。

 

但在李宇嘉看来，，，虽然房价企稳回升了，，，
，但政策松绑空间也越来越小。。。

 

他分析，，目前楼市依然具有一定潜力，，，，但潜力需求不等于现实需求，，，
，这是当前制约楼市稳定最关键的因素。。

10000 11301